Como construir tranquilo?

     Para o sucesso na execução de uma obra devemos ficar atentos. Conhecer as técnicas utilizadas na construção, conhecimento sobre a qualidade e características dos materiais empregados e o mais importante, nossa capacidade financeira.

     É importante avaliar o retorno do investimento quando tomamos a iniciativa de aplicar valores na construção de um imóvel. Ele passará por um longo processo de concepção, execução e entrega. Temos que estar convictos de que valerá a pena o esforço. Afinal, vamos dispor de tempo e dinheiro neste empreendimento.

     Existe um estudo que pode ajudar nesse processo: o estudo de viabilidade econômica. São cálculos que orientam nossa tomada de decisão, para seguir ou não, com o projeto.

1ª Parte – Investimento

     “Os investimentos imobiliários brasileiros são um dos melhores e mais seguros do país” diz David Paul Goldman, economista americano. Mas devemos considerar as inconstâncias do mercado, verificando o balanceamento entre o investimento e o lucro, complementa em seu livro Introdução ao Planejamento e Controle de custos na Construção Civil Brasileira.

     O estudo de viabilidade é um conjunto de análises sobre a construção. Responde se o investimento retornará um lucro interessante. No livro Planejamento e Gestão de Obras, o autor Fritz Gehbauer define o estudo de viabilidade como a comparação entre a estimativa de custo e os rendimentos que se esperam lucrar por meio da comercialização, abrangendo o planejamento desde a ideia inicial até a elaboração do projeto.

Pontos que devemos levar em consideração:

• Fluxo de Caixa: É a série de receitas e despesas de uma construção ao longo de um período futuro. É a base para indicadores da análise financeira.
  
   
• Estimativas de Custos: Este parâmetro deve ser o mais preciso possível. Durante a execução da obra, desvios sobre o valor estimado pesam muito sobre o resultado. Devemos observar os custos do projeto, tipos de acabamentos, mão de obra, e prazo de execução. O Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon, mostra o valor médio do custo de construção por metro quadrado e pode servir de parâmetro para nosso estudo.
   
• Planejamento Físico Financeiro: Um sistema que direcione as diversas informações sobre o projeto. Que organize a condução dos trabalhos a serem desenvolvidos na pré e pós-obra. Além de prever situações favoráveis e desfavoráveis. Com ele montamos o cronograma de desembolso.
   
• Valor Presente Líquido (VPL): É valor atual de um pagamento, descontando a taxa de juros, deduzindo o investimento. A construção será considerada viável quando o seu VPL for maior que zero. 
   
• Taxa Mínima de Atratividade (TMA): Para qualquer tipo de investimento é necessário saber a valorização do dinheiro no tempo. Devendo render no mínimo a mesma rentabilidade de aplicações de baixo risco. Esta taxa não possui valor fixo, pois iremos determinar o valor de acordo com o retorno de investimentos de menor ou igual risco em relação ao proposto.

• Taxa Interna de Retorno (TIR): É a taxa de juros que torna os valores futuros trazidos para valor presente igual ao investimento inicial. A mínima taxa necessária para retorno do investimento inicial. Sempre que a mesma for superior à rentabilidade mínima exigida pelo investidor o projeto de investimento é interessante. 

• Tempo de recuperação do capital – PAYBACK: É como o período necessário para que o resultado da construção se equipare ao investimento efetuado, ou seja, o tempo necessário para que o capital investido seja recuperado com o retorno do empreendimento caso seja comercializado. Devendo ser utilizado apenas como um índice complementar na decisão de investimento e não como único indicador.

     As situações futuras podem ser antecipadas, mas não podem ser controladas. O segredo é separar quais são as importantes limitando a dificuldade a um nível aceitável. Alguns fatores estão sob nosso controle, como detalhes do projeto, despesas com execução, data de entrega, entre outros.

     Sendo assim, sempre será nosso objetivo aqui, estudar os riscos do investimento, pacificando as situações em que não se têm certeza do resultado.

     Venha construir tranquilo.